Beleggen in een Vastgoed CV

Onderstaand hebben wij een aantal zaken uiteengezet inzake het beleggen in een zogenaamde commanditaire vennootschap (CV).

Wat is een vastgoed-cv?In tegenstelling tot een film-cv (zie Film-cv's, gegarandeerde kaskrakers?), bedoeld om de productie van films te stimuleren, is een vastgoed-cv niet meer dan een beleggingsvehikel. Wanneer een particuliere belegger bijvoorbeeld spreiding wil aanbrengen in zijn of haar portefeuille, kan een de cv-vorm een interessante manier zijn om te beleggen in vastgoed. Een van de voordelen van beleggen in een cv is het lage risico dat deze constructie met zich meebrengt. De stille vennoten, ook wel commandieten, genoemd, zijn namelijk niet hoofdelijk aansprakelijk voor schulden van de vennootschap.

De c.v.-vorm leent zich met name voor ondernemingen met financiers die de benodigde geldbedragen niet willen lenen, maar risicodragend ter beschikking van de vennootschap willen stellen. De commanditaire vennoot ontvangt geen rente op het door hem ingelegde geld, maar deelt als vennoot in de winst.

Vastgoed-cv’s, wat kan ik ermee?Om het voordeel van beleggen in een commanditaire vennootschap uit te leggen, moeten we eerst kijken naar de verschillende manieren waarop je als particulier in vastgoed kunt beleggen.

Het meeste geld kun je verdienen door zelf een pand te kopen. Daar moet je uiteraard wel genoeg vermogen voor hebben en je moet je niet vergissen in kosten en administratie die de investering met zich meebrengt.

Een tweede manier is beleggen in in een beursgenoteerd vastgoedfonds. Het nadeel van een dergelijk ‘open-end’ fonds is dat er een forse hoeveelheid kosten aan verbonden is, zo’n 25% van het rendement gaat verloren aan, onder andere, beheerskosten.Bij een vastgoed-cv ligt dit kostenpercentage rond 10%. Een ander nadeel is dat het een vastgoedfonds geen enkele transparantie biedt. Anders dan bij een vastgoed-cv, heb je geen rechtstreeks zicht op je belegging. Daarbij komt nog dat een vastgoedfonds onderhevig is aan schommelingen op de beurs.

Gedestilleerd uit de bovenstaande punten, komt het voordeel van beleggen in vastgoed-cv’s naar voren. Deze beleggingsvorm heeft een geringe kostenstructuur, je hoeft je niet bezig te houden met het dagelijkse management en je hebt direct zicht op je belegging. Je kunt op ieder gewenst moment langs het pand rijden waarin je belegd hebt.

Welke factoren van een vastgoed cv garanderen mij succes?Om producten te vergelijken moet je letten op een aantal zaken:Ten eerste moet je je afvragen wat het exploitatierendement is. Dit rendement hangt nauw samen met de uitgangspunten van individuele beheerders: waarin willen ze beleggen, wat is de duur van het contract, welke kostenstructuur is er aan verbonden en welke winstpreferentie bieden ze participanten?

Een tweede aandachtspunt is de vastgoedmix in de portefeuille: wordt er belegd in nieuwbouw, in lag verhuurde panden, op welke locaties staan de panden en is de huurder solvabel? Hieraan gekoppeld wil je natuurlijk weten om welke soort beleggingspand het gaat, een kantoorpand of een bedrijfspand? In de huidige markt is beleggen in kantoorpanden minder aantrekkelijk. Er is een forse leegstand en het percentage nieuwbouw is gedaald met 25%.

Kan ik rekenen op een minimaal rendement in een CV?Bij beleggen in vastgoed wordt nooit een succesgarantie afgegeven. De beheerder genereert exploitatieopbrengsten. Deze zijn afhankelijk van huuropbrengsten die op hun beurt weer zijn opgenomen in een huurovereenkomst. De huurprijzen zijn in Nederland redelijk stabiel, maar de solvabiliteit van de huurder, heeft hij of zij genoeg vermogen om de huur te blijven betalen, is de reden dat er geen garantie kan worden afgegeven.

Is beleggen een vastgoed-cv fiscaal nog aantrekkelijk?In vastgoed- en scheeps-cv's zijn, in tegenstelling tot film-cv’s, geen ondernemingsfaciliteiten opgenomen. Je kunt dus geen aanspraak maken op investeringsaftrek, stakingscompensatie of afschrijvingskosten. Investeren in een vastgoed-cv valt in box 3 (zie: Vastgoed-cv’s? als alternatief). De eventuele winst uit verkoop van onroerend goed is fiscaal onbelast, tenzij u als participant een rechtspersoon bent. (in het geval van de cv de beherend vennoot.)

Beleggen in vastgoed-cv’s klinkt ingewikkeld, is dat ook zo?In principe niet. Zoals gezegd is dit de meest directe vorm van beleggen in vastgoed. Het klinkt moeilijker dan het is. Het lastigst is de juridische terminologie van de structuur van een cv te doorgronden. Als u die termen eenmaal begrijpt, blijkt beleggen in cv’s even eenvoudig als beleggen in bijvoorbeeld aandelen. De grootste verschillen tussen deze twee beleggingsvormen zijn de kosten en de aftrekbaarheid daarvan.

Ik hoor alleen maar succesverhalen. Is het allemaal rozengeur en maneschijn?Er zijn wel degelijk malafide aanbieders, of diplomatiek gezegd, minder erkende partijen. Deze hebben geen vergunning gekregen van De Nederlandse Bank (DNB). Erkende partijen zijn verplicht per project een prospectus voor te leggen aan DNB. Aan de hand van de reglementen van DNB, wordt bepaald of het project juridisch verantwoord is. Een prospectus van een erkende partij is, onder andere, te herkennen aan geijkte zinnetjes als ‘in het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.’

Waar moet je naast de erkenning van DNB nog meer op letten bij een vastgoed cv?
De hoofdvraag is natuurlijk ‘Is het een degelijk product?’ dit hangt samen met de eerder besproken elementen als goede mix in de portefeuille, locaties van de beleggingspanden en de lengte van het (huur-)contract.

Daarnaast is het van belang te weten of de rente voor langere tijd gefixeerd is en de samenstelling van het financieringsniveau. In de financieringseisen van De Bank staat dat het eigen vermogen van een commanditaire vennootschap tenminste 60% van het vermogen moet bedragen. Met deze eis verzekerd de bank zich van risicodekking op de uitstaande hypothecaire lening.

9) Kan ik een pand, dat ik wil kopen voor een studerend kind, onderbrengen in een commanditaire vennootschap?

Dat kan, maar de vraag is of u daar wijzer van wordt. Als u als particulier een pand in een op te richten cv wilt onderbrengen, bent u waarschijnlijk even duur uit (zo niet duurder) als bij het op eigen naam aanschaffen van dat huis. Aan de aanschaf van een pand zijn altijd kosten verbonden. Of dat nu de koopsom is voor de particulier, of de investering in een cv, waarin je rendement gedrukt wordt door beheerskosten.
10) Waarom zou ik, gezien de huidige leegstand en de groeiende voorraad, op dit moment in een vastgoed-cv beleggen?

Vastgoed is in Nederland al heel lang stabiel, zowel in waardeontwikkeling als in huurontwikkeling. Ondanks het overaanbod van de laatste jaren, zijn huurprijzen niet ingestort. Sterker nog, op lange termijn stijgen de prijzen altijd harder dan de inflatie.

Checklist voor vastgoed - CV’s

01. Is het voorgespiegelde rendement haalbaar? In de regel: hoe hoger hetvoorspelde rendement, hoe hoger het risico. Hoe worden risico’s beperkt?

02. Zijn de aannames realistisch (bijvoorbeeld die waarop de begroting en hetrendement zijn gebaseerd)?

03. Zit er voldoende potentie in het type vastgoed (woningen, winkels,kantoorgebouwen of bedrijfspanden) op die locatie(s)?

04. Betreft het projectontwikkeling of bestaande bouw? Een nieuw project kanbijvoorbeeld uitlopen in tijd of geld, of er kunnen problemen zijn met eenbouwvergunning. Bij bestaande bouw kan een huurder voortijdig opstappen ofniet solvabel zijn.

05. Is de locatie aantrekkelijk, goed bereikbaar en voorzien van voldoendeparkeergelegenheid en hoe zit het met de economische verwachtingenaldaar?

06. Is een pand na eventueel vertrek van huurders makkelijk opnieuw te verhuren(goed onderhouden en makkelijk aan te passen aan de eisen van nieuwehuurders)?

07. Is de aanbieder een gerenommeerde partij met een goed trackrecord?

08. Is er voldoende spreiding (diverse panden, een combinatie van nieuwbouw enbestaande bouw, enzovoort)?

09. Zijn de huurders voldoende draagkrachtig? Hoe lang duurt het huurcontract?Hoe hoog is de huurprijs?

10. Welke exitmogelijkheden zijn er om het project aan het eind van de looptijdvan de C.V. te verkopen?

11. Wat zijn de mogelijkheden tot prijsverhoging (jaarlijkse aanpassing aan deinflatie of alleen verhogingen bij de komst van een nieuwe huurder of laterkopers?)

12. Is een project afhankelijk van slechts één huurder of één exitstrategie?

13. Wat zijn de kosten (plaatsingsfee, marketingkosten, kosten notaris, enzovoort).Zijn de bedragen transparant?

14. Is het participatiebedrag niet te hoog voor u? Wed niet met uw hele vermogenop één paard!

15. Hoe heeft de initiatiefnemer het met soortgelijke projecten gedaan?

16. Wat als de looptijd meer tijd in beslag neemt, kunt u uw inleg dan nog steedseen tijdje missen?

17. Valt de huurtermijn samen met de looptijd van de CV? Dan loopt u een extrarisico aan het eind van die looptijd.

18. Participeert de CV-aanbieder zelf ook in het project? Dat kan duiden opvertrouwen.

19. Vergoedingen voor de aanbieder en andere betrokken partijen: hoe hoog zijnze en wanneer worden ze geïncasseerd? Als een bedrijf het volledige bedragal int zodra de CV in de markt is gezet, ontbreekt een financiële prikkel om hetproject later zo goed mogelijk te verkopen.

20. Hoe zit het met fiscale aspecten? Hebt u daar voordeel bij (bijv. box 3) of juisteen nadeel?

Lees het gehele artikel op Vastgoedwereld.nl - Beleggen in Vastgoed