Onderstaand hebben wij een aantal zaken uiteengezet inzake het beleggen in een zogenaamde commanditaire vennootschap (CV).
Wat is een vastgoed-cv?In tegenstelling tot een film-cv (zie Film-cv's, gegarandeerde kaskrakers?), bedoeld om de productie van films te stimuleren, is een vastgoed-cv niet meer dan een beleggingsvehikel. Wanneer een particuliere belegger bijvoorbeeld spreiding wil aanbrengen in zijn of haar portefeuille, kan een de cv-vorm een interessante manier zijn om te beleggen in vastgoed. Een van de voordelen van beleggen in een cv is het lage risico dat deze constructie met zich meebrengt. De stille vennoten, ook wel commandieten, genoemd, zijn namelijk niet hoofdelijk aansprakelijk voor schulden van de vennootschap.
De c.v.-vorm leent zich met name voor ondernemingen met financiers die de benodigde geldbedragen niet willen lenen, maar risicodragend ter beschikking van de vennootschap willen stellen. De commanditaire vennoot ontvangt geen rente op het door hem ingelegde geld, maar deelt als vennoot in de winst.
Vastgoed-cv’s, wat kan ik ermee?Om het voordeel van beleggen in een commanditaire vennootschap uit te leggen, moeten we eerst kijken naar de verschillende manieren waarop je als particulier in vastgoed kunt beleggen.
Het meeste geld kun je verdienen door zelf een pand te kopen. Daar moet je uiteraard wel genoeg vermogen voor hebben en je moet je niet vergissen in kosten en administratie die de investering met zich meebrengt.
Een tweede manier is beleggen in in een beursgenoteerd vastgoedfonds. Het nadeel van een dergelijk ‘open-end’ fonds is dat er een forse hoeveelheid kosten aan verbonden is, zo’n 25% van het rendement gaat verloren aan, onder andere, beheerskosten.Bij een vastgoed-cv ligt dit kostenpercentage rond 10%. Een ander nadeel is dat het een vastgoedfonds geen enkele transparantie biedt. Anders dan bij een vastgoed-cv, heb je geen rechtstreeks zicht op je belegging. Daarbij komt nog dat een vastgoedfonds onderhevig is aan schommelingen op de beurs.
Gedestilleerd uit de bovenstaande punten, komt het voordeel van beleggen in vastgoed-cv’s naar voren. Deze beleggingsvorm heeft een geringe kostenstructuur, je hoeft je niet bezig te houden met het dagelijkse management en je hebt direct zicht op je belegging. Je kunt op ieder gewenst moment langs het pand rijden waarin je belegd hebt.
Welke factoren van een vastgoed cv garanderen mij succes?Om producten te vergelijken moet je letten op een aantal zaken:Ten eerste moet je je afvragen wat het exploitatierendement is. Dit rendement hangt nauw samen met de uitgangspunten van individuele beheerders: waarin willen ze beleggen, wat is de duur van het contract, welke kostenstructuur is er aan verbonden en welke winstpreferentie bieden ze participanten?
Een tweede aandachtspunt is de vastgoedmix in de portefeuille: wordt er belegd in nieuwbouw, in lag verhuurde panden, op welke locaties staan de panden en is de huurder solvabel? Hieraan gekoppeld wil je natuurlijk weten om welke soort beleggingspand het gaat, een kantoorpand of een bedrijfspand? In de huidige markt is beleggen in kantoorpanden minder aantrekkelijk. Er is een forse leegstand en het percentage nieuwbouw is gedaald met 25%.
Kan ik rekenen op een minimaal rendement in een CV?Bij beleggen in vastgoed wordt nooit een succesgarantie afgegeven. De beheerder genereert exploitatieopbrengsten. Deze zijn afhankelijk van huuropbrengsten die op hun beurt weer zijn opgenomen in een huurovereenkomst. De huurprijzen zijn in Nederland redelijk stabiel, maar de solvabiliteit van de huurder, heeft hij of zij genoeg vermogen om de huur te blijven betalen, is de reden dat er geen garantie kan worden afgegeven.
Is beleggen een vastgoed-cv fiscaal nog aantrekkelijk?In vastgoed- en scheeps-cv's zijn, in tegenstelling tot film-cv’s, geen ondernemingsfaciliteiten opgenomen. Je kunt dus geen aanspraak maken op investeringsaftrek, stakingscompensatie of afschrijvingskosten. Investeren in een vastgoed-cv valt in box 3 (zie: Vastgoed-cv’s? als alternatief). De eventuele winst uit verkoop van onroerend goed is fiscaal onbelast, tenzij u als participant een rechtspersoon bent. (in het geval van de cv de beherend vennoot.)
Beleggen in vastgoed-cv’s klinkt ingewikkeld, is dat ook zo?In principe niet. Zoals gezegd is dit de meest directe vorm van beleggen in vastgoed. Het klinkt moeilijker dan het is. Het lastigst is de juridische terminologie van de structuur van een cv te doorgronden. Als u die termen eenmaal begrijpt, blijkt beleggen in cv’s even eenvoudig als beleggen in bijvoorbeeld aandelen. De grootste verschillen tussen deze twee beleggingsvormen zijn de kosten en de aftrekbaarheid daarvan.
Ik hoor alleen maar succesverhalen. Is het allemaal rozengeur en maneschijn?Er zijn wel degelijk malafide aanbieders, of diplomatiek gezegd, minder erkende partijen. Deze hebben geen vergunning gekregen van De Nederlandse Bank (DNB). Erkende partijen zijn verplicht per project een prospectus voor te leggen aan DNB. Aan de hand van de reglementen van DNB, wordt bepaald of het project juridisch verantwoord is. Een prospectus van een erkende partij is, onder andere, te herkennen aan geijkte zinnetjes als ‘in het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.’
Waar moet je naast de erkenning van DNB nog meer op letten bij een vastgoed cv?
De hoofdvraag is natuurlijk ‘Is het een degelijk product?’ dit hangt samen met de eerder besproken elementen als goede mix in de portefeuille, locaties van de beleggingspanden en de lengte van het (huur-)contract.
Daarnaast is het van belang te weten of de rente voor langere tijd gefixeerd is en de samenstelling van het financieringsniveau. In de financieringseisen van De Bank staat dat het eigen vermogen van een commanditaire vennootschap tenminste 60% van het vermogen moet bedragen. Met deze eis verzekerd de bank zich van risicodekking op de uitstaande hypothecaire lening.
9) Kan ik een pand, dat ik wil kopen voor een studerend kind, onderbrengen in een commanditaire vennootschap?
Dat kan, maar de vraag is of u daar wijzer van wordt. Als u als particulier een pand in een op te richten cv wilt onderbrengen, bent u waarschijnlijk even duur uit (zo niet duurder) als bij het op eigen naam aanschaffen van dat huis. Aan de aanschaf van een pand zijn altijd kosten verbonden. Of dat nu de koopsom is voor de particulier, of de investering in een cv, waarin je rendement gedrukt wordt door beheerskosten.
10) Waarom zou ik, gezien de huidige leegstand en de groeiende voorraad, op dit moment in een vastgoed-cv beleggen?
Vastgoed is in Nederland al heel lang stabiel, zowel in waardeontwikkeling als in huurontwikkeling. Ondanks het overaanbod van de laatste jaren, zijn huurprijzen niet ingestort. Sterker nog, op lange termijn stijgen de prijzen altijd harder dan de inflatie.
Checklist voor vastgoed - CV’s
01. Is het voorgespiegelde rendement haalbaar? In de regel: hoe hoger hetvoorspelde rendement, hoe hoger het risico. Hoe worden risico’s beperkt?
02. Zijn de aannames realistisch (bijvoorbeeld die waarop de begroting en hetrendement zijn gebaseerd)?
03. Zit er voldoende potentie in het type vastgoed (woningen, winkels,kantoorgebouwen of bedrijfspanden) op die locatie(s)?
04. Betreft het projectontwikkeling of bestaande bouw? Een nieuw project kanbijvoorbeeld uitlopen in tijd of geld, of er kunnen problemen zijn met eenbouwvergunning. Bij bestaande bouw kan een huurder voortijdig opstappen ofniet solvabel zijn.
05. Is de locatie aantrekkelijk, goed bereikbaar en voorzien van voldoendeparkeergelegenheid en hoe zit het met de economische verwachtingenaldaar?
06. Is een pand na eventueel vertrek van huurders makkelijk opnieuw te verhuren(goed onderhouden en makkelijk aan te passen aan de eisen van nieuwehuurders)?
07. Is de aanbieder een gerenommeerde partij met een goed trackrecord?
08. Is er voldoende spreiding (diverse panden, een combinatie van nieuwbouw enbestaande bouw, enzovoort)?
09. Zijn de huurders voldoende draagkrachtig? Hoe lang duurt het huurcontract?Hoe hoog is de huurprijs?
10. Welke exitmogelijkheden zijn er om het project aan het eind van de looptijdvan de C.V. te verkopen?
11. Wat zijn de mogelijkheden tot prijsverhoging (jaarlijkse aanpassing aan deinflatie of alleen verhogingen bij de komst van een nieuwe huurder of laterkopers?)
12. Is een project afhankelijk van slechts één huurder of één exitstrategie?
13. Wat zijn de kosten (plaatsingsfee, marketingkosten, kosten notaris, enzovoort).Zijn de bedragen transparant?
14. Is het participatiebedrag niet te hoog voor u? Wed niet met uw hele vermogenop één paard!
15. Hoe heeft de initiatiefnemer het met soortgelijke projecten gedaan?
16. Wat als de looptijd meer tijd in beslag neemt, kunt u uw inleg dan nog steedseen tijdje missen?
17. Valt de huurtermijn samen met de looptijd van de CV? Dan loopt u een extrarisico aan het eind van die looptijd.
18. Participeert de CV-aanbieder zelf ook in het project? Dat kan duiden opvertrouwen.
19. Vergoedingen voor de aanbieder en andere betrokken partijen: hoe hoog zijnze en wanneer worden ze geïncasseerd? Als een bedrijf het volledige bedragal int zodra de CV in de markt is gezet, ontbreekt een financiële prikkel om hetproject later zo goed mogelijk te verkopen.
20. Hoe zit het met fiscale aspecten? Hebt u daar voordeel bij (bijv. box 3) of juisteen nadeel?
Lees het gehele artikel op Vastgoedwereld.nl - Beleggen in Vastgoed
woensdag 5 december 2007
maandag 3 december 2007
Beleggen in Manila
Het klinkt eerder als de titel van een spionagethriller dan als een serieuze investeringsoptie, ‘beleggen in Manila’. Toch zit de Filipijnse economie in een ‘upswing’ en zijn er goede beleggingskansen in het land. Nadat in 1997 de Azië-crisis uitbrak, werd in de periode 1999-2005 in de Filipijnen – een uit ruim 7100 eilanden bestaand rijk - een gemiddelde economische groei van iets meer dan 4,5% behaald.
Een heel behoorlijke prestatie. Vorig jaar bedroeg de groei zelfs 5,4% en dit jaar komt deze naar verwachting uit op zo’n 6%. Elektronische producten maken twee derde van de totale uitvoer van de Filipijnen uit. Groeipercentages van 4,5 tot 6% klinken interessant, maar steken toch schril af bij die van China: 10 tot 11% op jaarbasis. Toch moeten we de Filipijnen niet veronachtzamen, zeggen marktkenners.
ImpulsHet stikt momenteel van de bouwkranen in Manila. De hotels zitten vol. En outsourcing-bedrijven - onder meer uit India - kopen callcenters in Manila. Ja, u leest het goed: landen waarheen bijvoorbeeld Nederland werk verplaatst, doen nu zelf aan outsourcen. De lonen en vastgoedprijzen in Manila liggen ook nog altijd zo’n 30% lager dan op veel plaatsen in India. De economie van de Filipijnen is mede daardoor in een veelbelovende fase beland. Maar wat de economie van het land vooral een impuls geeft, is dat de regering van presidente Gloria Macapagal-Arroyo het begrotingstekort drastisch omlaag heeft gebracht. Zo werd in februari van dit jaar het staatsbedrijf Telecommunications Investment Corporation verkocht aan First Pacific in Hongkong.
Dat spekte de staatskas flink. Het was voor de Filipijnse overheid de meest winstgevende privatisering sinds twaalf jaar.De inflatie, jarenlang toch een probleem in het land, is inmiddels tot een aanvaardbare 3% gedaald. De Filipijnse peso is met 18% opgelopen ten opzichte van de dollar en heeft het hoogste niveau in zeven jaar bereikt. Khiem Do, die verschillende Aziatische beleggingsfondsen van Baring Asset Management beheert: “Het is een absolute en geweldige wending die we nu in de economie van de Filipijnen zien.”Hard nodigHet was ook nodig, een stevige upswing, want de economie is nog steeds erg afhankelijk van de talloze Filipijnse mannen en vrouwen die in het buitenland werken en daar vaak schoonmaakwerk verrichten. Het geld dat zij naar het thuisfront sturen, is goed voor ongeveer 13% van het bruto nationaal product. Verder mogen de wegen en het openbaar vervoer wel eens een grondige opknapbeurt krijgen. Dertig procent van de bevolking zit onder de armoedegrens van $ 1130,- per jaar (voor een gezin van vijf personen).En als we het over beleggen hebben: de Filipijnse aandelenbeurs is klein en heeft een goede dag als de omzet boven de $ 150 miljoen uitkomt. Dat is beduidend minder dan wat dagelijks op de beurzen van Maleisië ($ 730 miljoen) of Singapore ($ 1,4 miljard) omgaat. Maar Khiem Do denkt dat er goede kansen liggen op de Filipijnse beurs, omdat de economische opleving en transformatie zullen doorzetten. De beurs van Manila schommelt op het moment van schrijven rond het eerder dit jaar bereikte hoogste niveau in 10 jaar: 3820 punten.
Do heeft voor zijn beleggingsfondsen onder andere aandelen gekocht van Ayala Corp., dat belangen bezit in winkelcentra, banken en telecommunicatie. Anton Periquet, hoofd aandelenresearch van Deutsche Regis Partners, een joint venture van een Filipijnse partij en Deutsche Bank in Manila, is vol vertrouwen over het aandeel Ayala Land (voor 58% eigendom van Ayala Corp.). Ayala Land bezit commercieel en residentieel vastgoed. Periquet: “Voorlopig heb je in vastgoed stijgende vaste inkomsten en zal de waarde van het vastgoed ook toenemen.” Relatief goedkoopBovendien zijn de prijzen van vastgoed op de Filipijnen, zo zegt hij, nog laag in vergelijking tot elders in Azië. Voor luxe huizen in Manila wordt vandaag de dag niet meer dan zo’n 5% van de prijs van vergelijkbaar vastgoed in Hongkong neergeteld. De koers van Ayala Land is de laatste 12 maanden meer dan verdubbeld, waardoor het aandeel inmiddels een forse koerswinstverhouding (van ongeveer 50) heeft. Desondanks ligt de beurswaarde van deze vastgoedonderneming nog steeds onder de waarde van het vastgoed dat ze in portefeuille heeft. Periquet is ook ‘vast’ op Philippine Long Distance, één van de twee mobiele telefoonoperators in het land. Het bedrijf gaf onlangs een enorme boost aan de operationele marges. Die behoren met 65% tot de hoogste van de wereld. Het handige van dit aandeel is dat het ook als ADR (American Depository Receit) op de beurs van New York te koop is, waar het in dollars noteert. Het bedrijf heeft een koerswinstverhouding van ruim 16. De omzet is van 2003 tot en met 2006 gestegen van € 1,7 miljard naar € 2 miljard. De winst nam in die periode in verhouding sterk toe, van € 33,7 miljoen naar € 558 miljoen!
De koers van het aandeel steeg flink, van 580 Filipijnse pesos in september 2003 naar 3170 pesos vorige maand. Ook kan van de groeiende Filipijnse economie worden geprofiteerd via het - in pesos noterende - ING Philippine Equity Fund, dat belegt in de belangrijkste op de beurs van Manila genoteerde bedrijven. Het beleggingsfonds van ING noteert op het moment van schrijven rond de hoogste koers van dit jaar die in juli werd aangetikt: 362 pesos.
Een heel behoorlijke prestatie. Vorig jaar bedroeg de groei zelfs 5,4% en dit jaar komt deze naar verwachting uit op zo’n 6%. Elektronische producten maken twee derde van de totale uitvoer van de Filipijnen uit. Groeipercentages van 4,5 tot 6% klinken interessant, maar steken toch schril af bij die van China: 10 tot 11% op jaarbasis. Toch moeten we de Filipijnen niet veronachtzamen, zeggen marktkenners.
ImpulsHet stikt momenteel van de bouwkranen in Manila. De hotels zitten vol. En outsourcing-bedrijven - onder meer uit India - kopen callcenters in Manila. Ja, u leest het goed: landen waarheen bijvoorbeeld Nederland werk verplaatst, doen nu zelf aan outsourcen. De lonen en vastgoedprijzen in Manila liggen ook nog altijd zo’n 30% lager dan op veel plaatsen in India. De economie van de Filipijnen is mede daardoor in een veelbelovende fase beland. Maar wat de economie van het land vooral een impuls geeft, is dat de regering van presidente Gloria Macapagal-Arroyo het begrotingstekort drastisch omlaag heeft gebracht. Zo werd in februari van dit jaar het staatsbedrijf Telecommunications Investment Corporation verkocht aan First Pacific in Hongkong.
Dat spekte de staatskas flink. Het was voor de Filipijnse overheid de meest winstgevende privatisering sinds twaalf jaar.De inflatie, jarenlang toch een probleem in het land, is inmiddels tot een aanvaardbare 3% gedaald. De Filipijnse peso is met 18% opgelopen ten opzichte van de dollar en heeft het hoogste niveau in zeven jaar bereikt. Khiem Do, die verschillende Aziatische beleggingsfondsen van Baring Asset Management beheert: “Het is een absolute en geweldige wending die we nu in de economie van de Filipijnen zien.”Hard nodigHet was ook nodig, een stevige upswing, want de economie is nog steeds erg afhankelijk van de talloze Filipijnse mannen en vrouwen die in het buitenland werken en daar vaak schoonmaakwerk verrichten. Het geld dat zij naar het thuisfront sturen, is goed voor ongeveer 13% van het bruto nationaal product. Verder mogen de wegen en het openbaar vervoer wel eens een grondige opknapbeurt krijgen. Dertig procent van de bevolking zit onder de armoedegrens van $ 1130,- per jaar (voor een gezin van vijf personen).En als we het over beleggen hebben: de Filipijnse aandelenbeurs is klein en heeft een goede dag als de omzet boven de $ 150 miljoen uitkomt. Dat is beduidend minder dan wat dagelijks op de beurzen van Maleisië ($ 730 miljoen) of Singapore ($ 1,4 miljard) omgaat. Maar Khiem Do denkt dat er goede kansen liggen op de Filipijnse beurs, omdat de economische opleving en transformatie zullen doorzetten. De beurs van Manila schommelt op het moment van schrijven rond het eerder dit jaar bereikte hoogste niveau in 10 jaar: 3820 punten.
Do heeft voor zijn beleggingsfondsen onder andere aandelen gekocht van Ayala Corp., dat belangen bezit in winkelcentra, banken en telecommunicatie. Anton Periquet, hoofd aandelenresearch van Deutsche Regis Partners, een joint venture van een Filipijnse partij en Deutsche Bank in Manila, is vol vertrouwen over het aandeel Ayala Land (voor 58% eigendom van Ayala Corp.). Ayala Land bezit commercieel en residentieel vastgoed. Periquet: “Voorlopig heb je in vastgoed stijgende vaste inkomsten en zal de waarde van het vastgoed ook toenemen.” Relatief goedkoopBovendien zijn de prijzen van vastgoed op de Filipijnen, zo zegt hij, nog laag in vergelijking tot elders in Azië. Voor luxe huizen in Manila wordt vandaag de dag niet meer dan zo’n 5% van de prijs van vergelijkbaar vastgoed in Hongkong neergeteld. De koers van Ayala Land is de laatste 12 maanden meer dan verdubbeld, waardoor het aandeel inmiddels een forse koerswinstverhouding (van ongeveer 50) heeft. Desondanks ligt de beurswaarde van deze vastgoedonderneming nog steeds onder de waarde van het vastgoed dat ze in portefeuille heeft. Periquet is ook ‘vast’ op Philippine Long Distance, één van de twee mobiele telefoonoperators in het land. Het bedrijf gaf onlangs een enorme boost aan de operationele marges. Die behoren met 65% tot de hoogste van de wereld. Het handige van dit aandeel is dat het ook als ADR (American Depository Receit) op de beurs van New York te koop is, waar het in dollars noteert. Het bedrijf heeft een koerswinstverhouding van ruim 16. De omzet is van 2003 tot en met 2006 gestegen van € 1,7 miljard naar € 2 miljard. De winst nam in die periode in verhouding sterk toe, van € 33,7 miljoen naar € 558 miljoen!
De koers van het aandeel steeg flink, van 580 Filipijnse pesos in september 2003 naar 3170 pesos vorige maand. Ook kan van de groeiende Filipijnse economie worden geprofiteerd via het - in pesos noterende - ING Philippine Equity Fund, dat belegt in de belangrijkste op de beurs van Manila genoteerde bedrijven. Het beleggingsfonds van ING noteert op het moment van schrijven rond de hoogste koers van dit jaar die in juli werd aangetikt: 362 pesos.
zondag 2 december 2007
Hoe miljoenen kunnen verdwijnen in vastgoed
Toeval of niet? Staatssecretaris Jan Kees de Jager van Financiën zegde afgelopen maandag toe extra middelen ter beschikking te stellen aan zijn fiscale opsporingsdienst FIOD-ECD, met name gericht op aan vastgoed gerelateerd witwasonderzoek.
Een dag later rukte diezelfde instantie, samen met het Openbaar Ministerie, met groot materieel uit om op ruim vijftig locaties invallen te doen wegens fraudeverdenkingen rond bepaalde vastgoedtransacties. Er werden in eerste instantie vijftien personen aanhouden, gisteren volgde een zestiende arrestatie. In totaal worden veertig personen en instanties verdacht van betrokkenheid bij het onrechtmatige verkrijgen van tientallen miljoenen euro’s.
Hoewel de vastgoedsector vaker in verband gebracht wordt met malafide praktijken, is de schok in die wereld groot. Dit keer gaat het niet alleen om zelfstandige vastgoedhandelaren die de laatste jaren in korte tijd fortuinen hebben vergaard – en aan wie voor de buitenwacht alleen al om die reden een luchtje hing. Deze omvangrijke fraudezaak raakt de professionele wereld van grote institutionele beleggers.
Drie grote bedrijven zijn betrokken: Philips, Fortis en Rabobank.
Deze concerns, zo benadrukte FIOD-ECD dinsdag, zijn zelf niet verdacht. Het gaat om individuele (ex-)personeelsleden. Snel bleek dat het niet zo maar medewerkers waren. De voormalig directeur en de huidige plaatsvervangend directeur van de vastgoedtak van Philips behoren tot de aangehouden verdachten. Ook gearresteerd werd een voormalig directeur van de grootste projectontwikkelaar van Nederland, Bouwfonds, vorig jaar door Rabobank overgenomen van ABN Amro. Net als de tweekoppige directie van het gerenommeerd ontwikkelingsbureau dat nauw met de gemeente Amsterdam samenwerkt bij de ontwikkeling van het prestigieuze kantoorgebied aan de Zuidas. De advocaten van de verdachten weigeren commentaar, hun cliënten mogen niet met de buitenwereld praten.
10 pct hogere prijs valt niet op
Wat precies de verdenkingen zijn, is nog onduidelijk. Ondanks het gebrek aan informatie is het beeld ontstaan dat de betrokken partijen in een aantal omvangrijke vastgoedtransacties geld in hun eigen zakken hebben weten te steken, waarmee de bedrijven waarvoor zij werkzaam waren gedupeerd zijn.
Een voorbeeld dat alom rondzoemt in het vastgoedwereldje is de aankoop door het Philips Pensioenfonds van de in aanbouw zijnde kantoortoren Symphony aan de Zuidas. Die wordt ontwikkeld door Bouwfonds. Het vastgoedbedrijf van Philips dat voor het pensioenfonds belegt, Philips Real Estate Investment Management (PREIM), zou het gebouw niet direct van Bouwfonds hebben aangekocht, maar van andere vennootschappen die tussen de transactie waren geschoven. Binnen korte tijd is het pand een paar keer doorverkocht. Daarbij zou een niet marktconforme – lees: veel te hoge – eindprijs zijn betaald. De profiterende tussenschakels en de hun welgezinde PREIM-directie verdeelden de buit onderling. Daarmee zijn sowieso twee partijen gedupeerd: Bouwfonds kreeg te weinig voor zijn project, het Philips Pensioenfonds betaalde te veel.
Ook het betalen van ‘retourprovisies’ aan de verantwoordelijke directeuren wordt genoemd als mogelijk fraude-instrument. De koper die teveel betaalt, beloont daarbij de verkoper met een retourprovisie. Volgens een vastgoedwetenschapper zijn dergelijke constructies eenvoudig op te tuigen en gemakkelijk vol te houden, zolang de gecreëerde meerwaarde binnen de marge van 10 procent blijft. Dat is in een markt waarin prijzen van vastgoed snel stijgen niet opvallend, en loopt bij grote projecten snel in de tientallen miljoenen.
Twee vragen zijn van belang. De eerste voor justitie: hoe is te bewijzen dat er inderdaad sprake is van strafbare feiten? De voor de hand liggende misdrijven zijn valsheid in geschrift en oplichting. Er moet hiervoor een structuur worden aangetoond van ‘listige kunstgrepen’ om jezelf ten koste van bijvoorbeeld de werkgever of de fiscus te bevoordelen.
Tweede vraag geldt voor de betrokken grote concerns: hoe kan het gebeuren dat divisiedirecteuren zo hun gang kunnen gaan buiten het zicht van hun bazen, de raad van bestuur van Philips bijvoorbeeld, of in eerste instantie de raad van beheer van het Philips Pensioenfonds?
Vorige week diende een andere fraudezaak. Een divisiedirecteur van Ballast Nedam moest zich verantwoorden voor het jarenlang opstrijken van miljoenen euro’s bij de aankoop van bedrijven. Niet de directie van het bouwbedrijf was daar achter gekomen, maar een oplettende belastinginspecteur, die een opmerkelijke aanvraag voor een fiscale vrijstelling zag binnenkomen.
Het leiden van een bedrijf, in al zijn geledingen, is gebaseerd op vertrouwen. Als dat vertrouwen op sluwe wijze wordt geschonden, rest de hoofddirectie maar één hoop: een oplettende overheid. Voor hen is het een comfortabel idee dat FIOD-ECD van het kabinet zijn slagkracht mag uitbreiden.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws - vastgoedwereld.nl
Een dag later rukte diezelfde instantie, samen met het Openbaar Ministerie, met groot materieel uit om op ruim vijftig locaties invallen te doen wegens fraudeverdenkingen rond bepaalde vastgoedtransacties. Er werden in eerste instantie vijftien personen aanhouden, gisteren volgde een zestiende arrestatie. In totaal worden veertig personen en instanties verdacht van betrokkenheid bij het onrechtmatige verkrijgen van tientallen miljoenen euro’s.
Hoewel de vastgoedsector vaker in verband gebracht wordt met malafide praktijken, is de schok in die wereld groot. Dit keer gaat het niet alleen om zelfstandige vastgoedhandelaren die de laatste jaren in korte tijd fortuinen hebben vergaard – en aan wie voor de buitenwacht alleen al om die reden een luchtje hing. Deze omvangrijke fraudezaak raakt de professionele wereld van grote institutionele beleggers.
Drie grote bedrijven zijn betrokken: Philips, Fortis en Rabobank.
Deze concerns, zo benadrukte FIOD-ECD dinsdag, zijn zelf niet verdacht. Het gaat om individuele (ex-)personeelsleden. Snel bleek dat het niet zo maar medewerkers waren. De voormalig directeur en de huidige plaatsvervangend directeur van de vastgoedtak van Philips behoren tot de aangehouden verdachten. Ook gearresteerd werd een voormalig directeur van de grootste projectontwikkelaar van Nederland, Bouwfonds, vorig jaar door Rabobank overgenomen van ABN Amro. Net als de tweekoppige directie van het gerenommeerd ontwikkelingsbureau dat nauw met de gemeente Amsterdam samenwerkt bij de ontwikkeling van het prestigieuze kantoorgebied aan de Zuidas. De advocaten van de verdachten weigeren commentaar, hun cliënten mogen niet met de buitenwereld praten.
10 pct hogere prijs valt niet op
Wat precies de verdenkingen zijn, is nog onduidelijk. Ondanks het gebrek aan informatie is het beeld ontstaan dat de betrokken partijen in een aantal omvangrijke vastgoedtransacties geld in hun eigen zakken hebben weten te steken, waarmee de bedrijven waarvoor zij werkzaam waren gedupeerd zijn.
Een voorbeeld dat alom rondzoemt in het vastgoedwereldje is de aankoop door het Philips Pensioenfonds van de in aanbouw zijnde kantoortoren Symphony aan de Zuidas. Die wordt ontwikkeld door Bouwfonds. Het vastgoedbedrijf van Philips dat voor het pensioenfonds belegt, Philips Real Estate Investment Management (PREIM), zou het gebouw niet direct van Bouwfonds hebben aangekocht, maar van andere vennootschappen die tussen de transactie waren geschoven. Binnen korte tijd is het pand een paar keer doorverkocht. Daarbij zou een niet marktconforme – lees: veel te hoge – eindprijs zijn betaald. De profiterende tussenschakels en de hun welgezinde PREIM-directie verdeelden de buit onderling. Daarmee zijn sowieso twee partijen gedupeerd: Bouwfonds kreeg te weinig voor zijn project, het Philips Pensioenfonds betaalde te veel.
Ook het betalen van ‘retourprovisies’ aan de verantwoordelijke directeuren wordt genoemd als mogelijk fraude-instrument. De koper die teveel betaalt, beloont daarbij de verkoper met een retourprovisie. Volgens een vastgoedwetenschapper zijn dergelijke constructies eenvoudig op te tuigen en gemakkelijk vol te houden, zolang de gecreëerde meerwaarde binnen de marge van 10 procent blijft. Dat is in een markt waarin prijzen van vastgoed snel stijgen niet opvallend, en loopt bij grote projecten snel in de tientallen miljoenen.
Twee vragen zijn van belang. De eerste voor justitie: hoe is te bewijzen dat er inderdaad sprake is van strafbare feiten? De voor de hand liggende misdrijven zijn valsheid in geschrift en oplichting. Er moet hiervoor een structuur worden aangetoond van ‘listige kunstgrepen’ om jezelf ten koste van bijvoorbeeld de werkgever of de fiscus te bevoordelen.
Tweede vraag geldt voor de betrokken grote concerns: hoe kan het gebeuren dat divisiedirecteuren zo hun gang kunnen gaan buiten het zicht van hun bazen, de raad van bestuur van Philips bijvoorbeeld, of in eerste instantie de raad van beheer van het Philips Pensioenfonds?
Vorige week diende een andere fraudezaak. Een divisiedirecteur van Ballast Nedam moest zich verantwoorden voor het jarenlang opstrijken van miljoenen euro’s bij de aankoop van bedrijven. Niet de directie van het bouwbedrijf was daar achter gekomen, maar een oplettende belastinginspecteur, die een opmerkelijke aanvraag voor een fiscale vrijstelling zag binnenkomen.
Het leiden van een bedrijf, in al zijn geledingen, is gebaseerd op vertrouwen. Als dat vertrouwen op sluwe wijze wordt geschonden, rest de hoofddirectie maar één hoop: een oplettende overheid. Voor hen is het een comfortabel idee dat FIOD-ECD van het kabinet zijn slagkracht mag uitbreiden.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws - vastgoedwereld.nl
Verkoop laatste appartementen Sensara service-resort te Benalmadena
INTERPROPERTIES is in Nederland de exclusieve verkopend makelaar van het innovatieve serviceproject Sensara. Na een succesvolle verkoopperiode tijdens de bouw van het complex zijn er thans nog enkele woningen beschikbaar binnen het project. Overblijvertjes? Nee, in zijn geheel niet. De laatste wonigen omvatten met name de woningen welke tijdens de bouwperiode zijn gebruikt als modelwoning en bevinden zich op de mooiste locaties in het project.
Sensara kenmerkt zich als een kleinschalig service-resort met goede faciliteiten. Het geheel is gesitueerd net boven Golf Torrequebrada (de 18-holes golfbaan van Benalmádena). Sensara is één van de eerste active retirement resorts in Zuid-Spanje dat niet alleen voorziet in luxe accommodatie naar moderne, hedendaagse maatstaven, maar tevens complementaire services en faciliteiten binnenshuis aanbiedt voor haar residenten. Het geheel wordt omgeven door een prachtige botanische tuin van ruim 11.000 vierkant meter, met vijvers en watervallen.
Sensara is strategisch gesitueerd in de heuvels van Benalmádena, nabij de gerenommeerde golfbaan Torrequebrada (18 holes) en grenzend aan Benalmádena Golf, een nieuwe 9-holes. De ontsluiting naar luchthaven en Malaga centrum is uitstekend; Op slechts 3 minuten is de aansluiting met de snelweg (N340) en strand en centrum is 5 minuten verwijderd van het complex. Op korte afstand vindt u bovendien het gezellige, authentiek Spaanse Benalmádena Pueblo, Arroyo de la Miel, de internationale jachthaven en Puerto Marina.
Sensara bestaat uit 150 luxe 1 en 2 slaapkamer appartementen en penthouses, verdeeld over 7 blokken en omringd door 11.000 m2 tropische tuinen. Dankzij de hogere ligging van het complex hebben de meeste appartementen prachtige zichten over golf, bergen en zee. Omdat Sensara veiligheid centraal stelt, wordt het gehele complex 24-uur bewaakt.
Meer informatie?
Woningen in het innovatieve Sensara project zijn reeds beschikbaar vanaf € 225.000,-. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met ons kantoor via telefoon op (0034) 666 399 717 of via e-mail naar info@interproperties.nl
Bron: Interproperties - voor uw huis in Spanje..
Sensara kenmerkt zich als een kleinschalig service-resort met goede faciliteiten. Het geheel is gesitueerd net boven Golf Torrequebrada (de 18-holes golfbaan van Benalmádena). Sensara is één van de eerste active retirement resorts in Zuid-Spanje dat niet alleen voorziet in luxe accommodatie naar moderne, hedendaagse maatstaven, maar tevens complementaire services en faciliteiten binnenshuis aanbiedt voor haar residenten. Het geheel wordt omgeven door een prachtige botanische tuin van ruim 11.000 vierkant meter, met vijvers en watervallen.
Sensara is strategisch gesitueerd in de heuvels van Benalmádena, nabij de gerenommeerde golfbaan Torrequebrada (18 holes) en grenzend aan Benalmádena Golf, een nieuwe 9-holes. De ontsluiting naar luchthaven en Malaga centrum is uitstekend; Op slechts 3 minuten is de aansluiting met de snelweg (N340) en strand en centrum is 5 minuten verwijderd van het complex. Op korte afstand vindt u bovendien het gezellige, authentiek Spaanse Benalmádena Pueblo, Arroyo de la Miel, de internationale jachthaven en Puerto Marina.
Sensara bestaat uit 150 luxe 1 en 2 slaapkamer appartementen en penthouses, verdeeld over 7 blokken en omringd door 11.000 m2 tropische tuinen. Dankzij de hogere ligging van het complex hebben de meeste appartementen prachtige zichten over golf, bergen en zee. Omdat Sensara veiligheid centraal stelt, wordt het gehele complex 24-uur bewaakt.
Meer informatie?
Woningen in het innovatieve Sensara project zijn reeds beschikbaar vanaf € 225.000,-. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met ons kantoor via telefoon op (0034) 666 399 717 of via e-mail naar info@interproperties.nl
Bron: Interproperties - voor uw huis in Spanje..
Makelaars moeten vrezen dat klanten weglopen als gevolg van het ‘besmette imago’ van de vastgoedhandel. Dat stelt hoogleraar bedrijfskunde Rob van Tulder van de Erasmus Universiteit naar aanleiding van de liquidatie van de Haagse huizenbezitter Victor ’t Hooft.
,,Mensen gaan nadenken over alternatieven, waarbij ze de normale huizenmakelaar niet nodig hebben,’’ denkt Van Tulder. Victor ’t Hooft werd vorige week woensdag doodgeschoten in zijn woning aan de Bezuidenhoutseweg. Hoewel de politie nog naar het motief zoekt, sluiten kringen rond ’t Hooft niet uit dat de moord te maken heeft met zijn vastgoedhandel. Ook in de Haagse horeca doen deze geruchten de ronde. De moord doet net als de liquidaties van Bertus Lüske (2003), Willem Endstra (2004) en Cees Houtman (2005) veel stof opwaaien. Hoogleraar Van Tulder, auteur van het boek Reputaties op het spel, denkt dat mensen hun conclusies trekken over het wereldje. ,,Na een aantal affaires heeft het een besmet imago gekregen.’’
Makelaarsorganisatie NVM onderkent de effecten van de liquidaties. Geruchten over nauwe banden tussen vastgoedhandelaren en criminelen doen het imago evenmin goed. ,,Jammer dat de Endstra’s van deze wereld óók makelaars worden genoemd, want vastgoedhandel is totaal iets anders. Een makelaar handelt niet in huizen. Helaas wordt het toch met makelaardij in verband gebracht,’’ stelt woordvoerder Roeland Kimman. Makelaar Harry Mens, vriend van Endstra, vindt het onterecht dat de moord op ’t Hooft de nadruk legt op de vermeende keerzijde van de vastgoedhandel. Strijdvaardig: ,,Zwaar overtrokken. Iedereen surft maar mee op het verhaal van Holleeder en Endstra. Deze ’t Hooft, die ik niet ken, heeft zijn kern in de horeca. Hij verdient wat geld en koopt wat pandjes. Maar Nederland kent drie of vier miljoen mensen die in het onroerend goed zitten! Ook mijn bakker bezit panden. Als hem iets overkomt, heeft dat dan direct met het vastgoed te maken?’’
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws
,,Mensen gaan nadenken over alternatieven, waarbij ze de normale huizenmakelaar niet nodig hebben,’’ denkt Van Tulder. Victor ’t Hooft werd vorige week woensdag doodgeschoten in zijn woning aan de Bezuidenhoutseweg. Hoewel de politie nog naar het motief zoekt, sluiten kringen rond ’t Hooft niet uit dat de moord te maken heeft met zijn vastgoedhandel. Ook in de Haagse horeca doen deze geruchten de ronde. De moord doet net als de liquidaties van Bertus Lüske (2003), Willem Endstra (2004) en Cees Houtman (2005) veel stof opwaaien. Hoogleraar Van Tulder, auteur van het boek Reputaties op het spel, denkt dat mensen hun conclusies trekken over het wereldje. ,,Na een aantal affaires heeft het een besmet imago gekregen.’’
Makelaarsorganisatie NVM onderkent de effecten van de liquidaties. Geruchten over nauwe banden tussen vastgoedhandelaren en criminelen doen het imago evenmin goed. ,,Jammer dat de Endstra’s van deze wereld óók makelaars worden genoemd, want vastgoedhandel is totaal iets anders. Een makelaar handelt niet in huizen. Helaas wordt het toch met makelaardij in verband gebracht,’’ stelt woordvoerder Roeland Kimman. Makelaar Harry Mens, vriend van Endstra, vindt het onterecht dat de moord op ’t Hooft de nadruk legt op de vermeende keerzijde van de vastgoedhandel. Strijdvaardig: ,,Zwaar overtrokken. Iedereen surft maar mee op het verhaal van Holleeder en Endstra. Deze ’t Hooft, die ik niet ken, heeft zijn kern in de horeca. Hij verdient wat geld en koopt wat pandjes. Maar Nederland kent drie of vier miljoen mensen die in het onroerend goed zitten! Ook mijn bakker bezit panden. Als hem iets overkomt, heeft dat dan direct met het vastgoed te maken?’’
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws
Particuliere belegger koopt winkelbelegging aan Rokin voor € 40 mln
AMSTERDAM - Een particuliere belegger heeft het 5000 m2 grote winkelblok tussen Rokin, Wijde Kapelsteeg, Kalverstraat en Enge Kapelsteeg gekocht voor naar verluidt ruim € 40 mln. Gerelateerd aan de huur is de transactie gedaan tegen een aanvangsrendement dat net onder de 3% ligt. Niet eerder is op deze schaal een dergelijk laag rendement gerealiseerd in de hoofdstad. Verkoper was de Protestantse Kerk.
Boer Hartog Hooft (BHH) trad hierbij op voor verkoper en Kroese & Paternotte voor de koper, naar verluidt een door de belegger opgerichte monumentenstichting. Grootste huurders van het monumentale pand zijn het spookhuis Amsterdam Dungeon (1940 m2 met contract tot 2020 met optie voor verlenging met enkele tientallen jaren) en de modezaken WE en Invito (samen circa 2000 m2). Daarnaast is er nog een brasserie van 150 m2 en 500 m2 aan kantoorruimte. Verder zijn er nog enkele woningen. Het pand is gevestigd op 1800 m2 eigen grond wat opmerkelijk genoemd mag worden in Amsterdam-Centrum waar de meeste grond in erfpacht is uitgegeven.
BHH die voor de verkopende eigenaar, de Protestantse Kerk, heeft opgetreden was al enkele jaren betrokken bij de verhuur van het blok. Zo heeft BHH de Amsterdam Dungeon als huurder binnengehaald die in de voormalige Nieuwezijdse Kapel zit.
Volgens Jan Kroese van Kroese & Paternotte die optrad voor de koper is de deal gedaan tegen het laagste aanvangsrendement ooit bij een Amsterdamse winkelbelegging. 'Maar we moeten ons er niet op verkijken. Er is nog ruimte voor huurprijsverbetering zowel aan de Kalverstraatzijde als aan de Rokinzijde. Zo betaalt de Dungeon circa € 100 per m2 wat laag genoemd mag worden op deze locatie. De koper heeft nog een voordeel dat het vanwege de monumentenstatus geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Dat komt overeen met twee keer de jaarhuur die het dus extra binnenkrijgt.'
Aanvankelijk zou het het pand verkocht worden via een openbare inschrijving maar het knock-out bod die de uiteindelijke koper heeft neergelegd was zo hoog dat de inschrijving niet meer is doorgegaan.
Kroese wijst erop dat de aankoop extra aantrekkelijk is voor de koper omdat het aan de Rokin-kant precies tegenover de in/uitgang van het nieuwe metrostation van de toekomstige N/Z-lijn ligt. Verwacht mag worden dat vanaf de openstelling van de metrolijn in 2012 er dagelijks duizenden passagiers in- en uitstappen.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws
Boer Hartog Hooft (BHH) trad hierbij op voor verkoper en Kroese & Paternotte voor de koper, naar verluidt een door de belegger opgerichte monumentenstichting. Grootste huurders van het monumentale pand zijn het spookhuis Amsterdam Dungeon (1940 m2 met contract tot 2020 met optie voor verlenging met enkele tientallen jaren) en de modezaken WE en Invito (samen circa 2000 m2). Daarnaast is er nog een brasserie van 150 m2 en 500 m2 aan kantoorruimte. Verder zijn er nog enkele woningen. Het pand is gevestigd op 1800 m2 eigen grond wat opmerkelijk genoemd mag worden in Amsterdam-Centrum waar de meeste grond in erfpacht is uitgegeven.
BHH die voor de verkopende eigenaar, de Protestantse Kerk, heeft opgetreden was al enkele jaren betrokken bij de verhuur van het blok. Zo heeft BHH de Amsterdam Dungeon als huurder binnengehaald die in de voormalige Nieuwezijdse Kapel zit.
Volgens Jan Kroese van Kroese & Paternotte die optrad voor de koper is de deal gedaan tegen het laagste aanvangsrendement ooit bij een Amsterdamse winkelbelegging. 'Maar we moeten ons er niet op verkijken. Er is nog ruimte voor huurprijsverbetering zowel aan de Kalverstraatzijde als aan de Rokinzijde. Zo betaalt de Dungeon circa € 100 per m2 wat laag genoemd mag worden op deze locatie. De koper heeft nog een voordeel dat het vanwege de monumentenstatus geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Dat komt overeen met twee keer de jaarhuur die het dus extra binnenkrijgt.'
Aanvankelijk zou het het pand verkocht worden via een openbare inschrijving maar het knock-out bod die de uiteindelijke koper heeft neergelegd was zo hoog dat de inschrijving niet meer is doorgegaan.
Kroese wijst erop dat de aankoop extra aantrekkelijk is voor de koper omdat het aan de Rokin-kant precies tegenover de in/uitgang van het nieuwe metrostation van de toekomstige N/Z-lijn ligt. Verwacht mag worden dat vanaf de openstelling van de metrolijn in 2012 er dagelijks duizenden passagiers in- en uitstappen.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws
zaterdag 1 december 2007
Fiscus zuigt Vogelaarfonds leeg
De Belastingdienst haalt een streep door het investeringsfonds van minister Vogelaar. Het fonds moet corporaties in veertig wijken aan 750 miljoen euro extra helpen.
Het Vogelaarfonds levert de corporatiesector in het ergste geval een negatief resultaat op van 22 miljoen euro. De rode cijfers hangen grotendeels samen met de afdracht aan de fiscus, die voornamelijk heft via de vennootschapsbelasting en de overdrachtsbelasting die wordt betaald bij de verkoop van woningen aan het fonds.De meest gunstige variant van de vier die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in opdracht van minister Vogelaar en branchevereniging Aedes doorrekende, levert de sociale woningbouw ruim 100 miljoen euro op.
Het CFV, dat bij het becijferen van de effecten van het Vogelaarfonds is bijgestaan door de accountants Deloitte en PricewaterhouseCoopers, baseert zich op de door Aedes voorgestelde uitwerking van het fonds.
DraagkrachtVolgens de plannen van Aedes betalen corporaties naar draagkracht en wordt hun financiële reserve berekend aan de hand van de WOZ-waarde, die gemeenten gebruiken om belasting te heffen op onroerend goed. Volgens de onderzoekers hebben de verschillen tussen het Aedes-voorstel en het akkoord tussen de branchevereniging en Vogelaar grote gevolgen voor de doorrekening.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws - vastgoedwereld.nl
De cijferaars van het CFV, dat financieel toezicht houdt op de sector, stellen daarnaast vast dat het Vogelaarfonds geen financiële versterking oplevert voor de corporaties die er een beroep op doen. De instellingen zijn zelf rijk genoeg om geld te lenen.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws
Het Vogelaarfonds levert de corporatiesector in het ergste geval een negatief resultaat op van 22 miljoen euro. De rode cijfers hangen grotendeels samen met de afdracht aan de fiscus, die voornamelijk heft via de vennootschapsbelasting en de overdrachtsbelasting die wordt betaald bij de verkoop van woningen aan het fonds.De meest gunstige variant van de vier die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in opdracht van minister Vogelaar en branchevereniging Aedes doorrekende, levert de sociale woningbouw ruim 100 miljoen euro op.
Het CFV, dat bij het becijferen van de effecten van het Vogelaarfonds is bijgestaan door de accountants Deloitte en PricewaterhouseCoopers, baseert zich op de door Aedes voorgestelde uitwerking van het fonds.
DraagkrachtVolgens de plannen van Aedes betalen corporaties naar draagkracht en wordt hun financiële reserve berekend aan de hand van de WOZ-waarde, die gemeenten gebruiken om belasting te heffen op onroerend goed. Volgens de onderzoekers hebben de verschillen tussen het Aedes-voorstel en het akkoord tussen de branchevereniging en Vogelaar grote gevolgen voor de doorrekening.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws - vastgoedwereld.nl
De cijferaars van het CFV, dat financieel toezicht houdt op de sector, stellen daarnaast vast dat het Vogelaarfonds geen financiële versterking oplevert voor de corporaties die er een beroep op doen. De instellingen zijn zelf rijk genoeg om geld te lenen.
Bron: Bouw & Vastgoed Nieuws
Abonneren op:
Posts (Atom)